Secondo la Cassazione, in caso di mediazione immobiliare, il mediatore ha l’obbligo di fornire alle parti informazioni circa l’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa (come quella relativa ad una precedente iscrizione di ipoteca).
Invero, con l’ordinanza 28 ottobre 2019, n. 27482 (in calce allegata), la II Sezione Civile ha deciso una fattispecie nella quale, su richiesta di un mediatore, il Tribunale aveva emesso decreto ingiuntivo per il pagamento di una somma a titolo di provvigione per l’opera prestata ai fini dell’acquisto di un appartamento; il mediatore aveva asserito che la cliente si era rifiutata di firmare il preliminare a seguito della sottoscrizione della proposta. La donna aveva proposto opposizione asserendo di aver scoperto solo successivamente che l’immobile era gravato da ipoteca.
Il Tribunale aveva accolto l’opposizione e revocato l’impugnato decreto ingiuntivo, sul presupposto dell’accertamento dell’inadempimento del mediatore ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., idoneo a fondare una sua responsabilità contrattuale e a legittimare il conseguente rifiuto della proponente di pagare la provvigione.
La Corte d’Appello, in riforma della predetta decisione, aveva rigettato l’impugnazione e confermato il provvedimento monitorio, rilevando come non potesse ritenersi sussistente alcuna responsabilità del mediatore.
La donna ha pertanto proposto ricorso per cassazione, lamentando come l’interpretazione operata dalla Corte d’Appello fosse contraria sia al tenore letterale che alla ratio della norma di cui all’art. 1759, comma 1, c.c., la quale impone uno specifico obbligo, in capo al mediatore, di comunicare alle parti le circostanze a lui conosciute (nelle quali devono ricomprendersi quelle comunque conoscibili, anche per effetto delle propedeutiche ed ordinarie visure che è possibile acquisire presso i pubblici registri), afferenti alla valutazione e alla “sicurezza” dell’affare, tali da poter incidere sulla conclusione dello stesso.
Sul presupposto che la funzione del mediatore comporta l’esercizio professionale di un’attività (che peraltro richiede l’iscrizione ad un apposito albo), la Cassazione ha altresì rilevato come in materia di mediazione immobiliare debba trovare applicazione pure l’art. 1176 c.c., in virtù del quale è richiesta, per l’adempimento delle relative obbligazioni, non già la diligenza del buon padre di famiglia (ossia quella dell’uomo medio), bensì una diligenza adeguata alla professionalità che ragionevolmente ci si può attendere dal mediatore.
Ad avviso della Suprema Corte, costui deve adempiere a specifici obblighi particolari, relativi al modo col quale svolgere l’attività intermediatrice: una volta che l’abbia iniziata, deve seguire determinate regole e, fra i relativi obblighi, assume importanza quello di prestare le informazioni previsto nell’art. 1759, comma 1, c.c., che presenta la finalità di impedire che il mediatore presti la propria attività per lucrare la provvigione, pur sapendo che le parti, per effetto del suo intervento, concluderanno affari che potrebbero risultare di nessuna convenienza, di elevato rischio nell’inerente investimento a carico dell’acquirente o promissario acquirente (come in ipotesi di eventuale pignorabilità dell’immobile da parte di un terzo creditore che abbia precedentemente iscritto ipoteca sul medesimo) o che potrebbero essere in seguito annullati per loro vizi di origine.
Facendo applicazione di tali principi, nel caso di specie, la Cassazione ha ritenuto sussistente una responsabilità del mediatore ed ha pertanto ha cassato con rinvio ad altra Sezione della Corte di Appello la decisione censurata dalla cliente.
Cassazione Civile, 28.10.2019, n. 27482
Cassazione Civile, 28-10-2019, n. 27482