Per gli immobili costruiti a partire dal 2005 le aree destinate a parcheggio non hanno più vincolo di pertinenzialità con il fabbricato e possono essere liberamente alienate. Solo gli acquirenti di immobili realizzati tra il 1967 ed il 2005 hanno garantito il diritto reale d’uso sulle relative aree vincolate a parcheggio ancorché oggetto di compravendita a terzi, che potrà essere esercitato a fronte del pagamento di un equo compenso.
Tali principi sono stati precisati dalla Suprema Corte in un caso in cui il costruttore di un immobile aveva venduto le varie unità immobiliari componenti il fabbricato riservandosi la proprietà del cortile retrostante il corpo di fabbrica, che era stato in seguito venduto ad una società. Il condominio dunque aveva citato in giudizio il venditore contestando la validità della compravendita del cortile in quanto gravato da vincolo a parcheggio a favore dell’intero fabbricato.
Il Tribunale aveva accolto la domanda e dichiarato la nullità dell’atto di compravendita delle aree vincolate a parcheggio, contestualmente prevedendo a favore del costruttore il diritto alla integrazione del corrispettivo della compravendita medesima. Parimenti la Corte d’Appello aveva conferma la pronuncia di primo grado sottolineando la natura pubblicistica del vincolo a parcheggio con conseguente nullità di tutte le clausole con esso contrastanti.
La società acquirente il cortile ha pertanto proposto ricorso in cassazione, che è stato ritenuto infondato.
Preliminarmente la Corte ha colto l’occasione per fare il punto della situazione relativamente alla complessa disciplina delle aree a parcheggio, precisando che:
- una prima categoria di immobili riguarda quelli realizzati prima dell’entrata in vigore della c.d. legge ponte (ovvero della Legge n. 765/1967): le aree a parcheggio realizzate in vigenza di tale disciplina devono essere considerate “libere” in quanto la normativa urbanistica dell’epoca non prevedeva alcun vincolo;
- la predetta legge ponte (Legge n. 765/1967) ha non solo introdotto il vincolo per la nuove costruzioni di realizzare delle aree destinate al parcheggio delle autovetture, ma altresì di stabilire un rapporto tra le cubature assentite (ovvero i metri cubi di progetto) e le superfici da adibire a parcheggio: il presupposto di tale normativa era quello secondo cui le aree a parcheggio svolgono soprattutto una funzione pubblica in quanto mirano a disciplinare la viabilità ed a salvaguardare l’ordine pubblico e la vivibilità delle città e, pertanto, il Legislatore ha imposto al costruttore di realizzare, accanto agli appartamenti, anche delle aree destinate a contenere le auto in sosta, riservandosi eventualmente la proprietà di tali aree ovvero la facoltà di venderle a terzi, fermo restando il diritto reale d’uso in favore dei proprietari delle singole unità immobiliari;
- con la Legge 28 novembre 2005, n. 246 (c.d. legge di semplificazione del 2005) è stata infine “liberalizzata” la compravendita delle aree a parcheggio elidendo il rapporto di pertinenzialità inscindibile tra l’appartamento ed il posto auto e favorendo, in questo modo, la circolabilità degli immobili: l’obbligo di realizzare gli spazi a parcheggio rimane, ma al proprietario dell’appartamento viene data una alternativa, ossia acquistare il posto auto ovvero rinunciare all’acquisto; secondo la giurisprudenza, la Legge n. 246/2005 non ha portata retroattiva per cui trova applicazione solo per i fabbricati realizzati in data successiva alla sua entrata in vigore.
Nel caso esaminato dalla Corte, il fabbricato era stato realizzato nel 1972 mentre la compravendita in blocco del cortile su cui gravava il vincolo a parcheggio era stata effettuata solo nel 1991.
La disciplina applicabile, quindi, era quella relativa agli immobili realizzati tra il 1967 e il 2005 nella vigenza della c.s. legge ponte, con la conseguenza che i condòmini si sono visti riconoscere il diritto reale d’uso sulle aree a parcheggio, eventualmente cedibili a terzi purché venga garantito l’utilizzo ai condòmini medesimi.
La Cassazione ha, con l’occasione, precisato che – nei casi in cui, come quello in esame, si applica la disciplina della legge ponte – l‘atto di compravendita dell’area vincolata a parcheggio è solo parzialmente nullo in quanto la nullità colpisce solo quella clausola contrattuale che impedisce l’esercizio del diritto d’uso in favore dei condòmini. Si è specificato altresì che l’esercizio di tale diritto non è gratuito per cui, chi vuole avvalersene, deve comunque versare al costruttore il corrispettivo per l’esercizio del diritto.
Cassazione Civile, 14.11.2017, n. 26911
Cassazione Civile, 14-11-2017, n. 26911