Il diritto del mediatore immobiliare alla provvigione sorge laddove la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività di intermediazione, a prescindere dal nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare.
La questione in ordine al momento in cui sorge il diritto alla provvigione del mediatore è una questione sulla quale la Cassazione si è spesso espressa e pure recentemente è tornata sul tema con l’ordinanza n. 21559/18 depositata il 3 settembre e qui sotto allegata.
Nella fattispecie all’attenzione della Corte, un’agenzia immobiliare aveva convenuto in giudizio avanti il Tribunale il promittente venditore ed il promissario acquirente di un immobile per ottenere la loro condanna al pagamento di una somma a titolo di provvigione (pari al 3% del prezzo di vendita) in ragione dell’incarico a suo tempo affidatogli per la vendita di un immobile. Nello specifico, era stata presentata una proposta di acquisto, che era stata accettata per iscritto dal proprietario venditore, il quale, tuttavia, si era in seguito sottratto alla stipula del preliminare di vendita.
In primo grado il Tribunale aveva accolto la domanda del mediatore immobiliare nei confronti del promissario venditore, condannando quest’ultimo al pagamento della detta provvigione, mentre aveva escluso la provvigione a carico del proponente l’acquisito.
Proposta impugnazione, la sentenza era stata ribaltata dalla Corte d’Appello che, in difetto della conclusione dell’affare, aveva ritenuto insussistente il diritto alla provvigione del mediatore, poiché dalla ricostruzione della vicenda era emerso che la convenuta si era rifiutata di sottoscrivere il preliminare in quanto la proposta di acquisto era difforme dalle condizioni indicate all’atto del conferimento dell’incarico all’agenzia immobiliare (il prezzo era inferiore a quello indicato).
Quest’ultima pertanto è ricorsa in Cassazione, la quale, richiamando il suo pacifico orientamento sull’argomento, ha ribadito che il diritto alla provvigione del mediatore sorge laddove la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività di intermediazione, a prescindere dal nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare: è infatti sufficiente che il mediatore abbia messo in contatto le parti creando così «l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata», giacché «per attività di mediazione deve intendersi il materiale contatto tra mediatore e acquirente, ma anche tutta l’attività che precede e segue la visita dell’immobile», con la conseguenza che il diritto del mediatore alla provvigione sorge in un momento successivo con la conclusione dell’affare, intesa quale compimento dell’operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti.
A tale ultimo riguardo, le Sezioni Unite (sentenza n. 4628/2015) hanno precisato che, in ipotesi di compravendita immobiliare, laddove la contrattazione sia suddivisa tra stipula del preliminare successiva al raggiungimento di un primo accordo, il giudice deve valutare se già quell’accordo costituisce un preliminare valido suscettibile di conseguire gli effetti obbligatori di cui all’art. 1351 e 2932 c.c..
Alla luce di tali principi, nel caso di specie, la Cassazione ha ritenuto che la Corte d’Appello avesse errato nel trascurare la circostanza che la convenuta avesse accettato la proposta, assumendo in tal modo un comportamento rilevante in vista del successivo contratto preliminare. Potendosi, dunque, ritenere concluso l’affare in ragione dell’intervento del mediatore, la Corte avrebbe dovuto ritenere sussistente il diritto di quest’ultimo alla provvigione.
La Cassazione ha pertanto accolto il ricorso dell’agenzia immobiliare.
Cassazione Civile, 03.09.2018, n. 21559
Cassazione Civile, 03-09-2018, n. 21559