Le Sezioni Unite riportano ad unità il contesto interpretativo relativo alla locazione ad uso abitativo e non, precisando quali sono le conseguenze della mancata registrazione del contratto di locazione di immobili e del patto col quale le parti, nell’ambito di una locazione di immobili ad uso non abitativo, concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato.
La pronuncia in oggetto origina dalla controversia insorta tra una società e la proprietaria degli immobili concessi in locazione ad uso non abitativo alla società medesima.
La proprietaria, lamentando il mancato pagamento del canone dovuto in ragione di un cd. atto integrativo, intimava lo sfratto per morosità alla conduttrice chiedendo contestualmente la convalida del contratto del quale era stata convenuta l’efficacia retroattiva rispetto alla stipulazione.
La società convenuta resisteva alla domanda contestando la validità dell’accordo integrativo deducendone la contrarietà alla legge, nonché la tardiva registrazione.
La Corte d’Appello, in parziale riforma della sentenza di prime cure, dichiarava risolto il contratto per inadempimento della società conduttrice, condannandola al pagamento delle differenze tra il canone corrisposto e quello dovuto in virtù delle clausole previste dall’accordo integrativo, qualificandole come «controdichiarazioni attestante la simulazione relativa del prezzo posta in essere per intuibili scopi di elusione fiscale».
La società conduttrice è dunque ricorsa in cassazione e la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite come segue: «se in tema di contratti di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, nell’ipotesi di tardiva registrazione (anche) del contestuale e separato accordo recante l’importo del canone maggiorato rispetto a quello indicato nel primo contratto registrato, sia configurabile un’ipotesi si sanatoria di tale nullità, ovvero se anche per le locazione ad uso diverso da abitazione debba farsi applicazione del principio affermato dalle Sezioni Unite di questa Corte (n. 18213/15) con riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo, secondo il quale, su di un più generale piano etico/costituzionale, l’esclusione di una qualsivoglia efficacia sanante della registrazione tardiva consente di impedire che dinanzi ad una Corte suprema di un paese europeo una parte possa invocare tutela giurisdizionale adducendo apertamente ed impunemente la propria qualità di evasore fiscale».
Portando ad uniformità il contesto interpretativo relativo alla locazione ad uso abitativo ed a quella non abitativa, le Sezioni Unite hanno accolto il ricorso affermando che, tanto per le locazioni abitative che per quelle commerciali, la mancata registrazione del contratto è causa di nullità dello stesso, sanabile con decorrenza dalla tardiva registrazione; tuttavia il patto col quale le parti concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato è insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.
Cassazione Civile, Sez. Un., 09.10.2017, n. 23601
Cassazione Civile, Sez. Un. 09.10.2017, n. 23601