E’ nullo per indeterminabilità dell’oggetto il contratto preliminare avente ad oggetto alcuni degli appartamenti da realizzare su un lotto edificabile già di proprietà del promissario acquirente, la cui individuazione sia rimessa a quest’ultimo in epoca successiva alla stipula, non potendo pertanto procedersi alla pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c..
La Corte di Cassazione ha espresso detto principio in tema di preliminare di compravendita con l’ordinanza n. 537 depositata l’11 gennaio scorso.
Il caso esaminato risale al 2006, quando un Istituto assistenziale aveva alienato un lotto edificatorio ad una impresa di costruzioni, pattuendo quale parte del corrispettivo il trasferimento di una superficie residenziale di 800 mq che l’acquirente avrebbe realizzato sul sito e che il venditore avrebbe liberamente scelto in seguito.
Successivamente il medesimo Ente aveva bandito un concorso per l‘assegnazione di due delle dette unità abitative, che era stato vinto da una donna, con la quale l’Istituto aveva stipulato un preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile di 100 mq, anch’esso da individuarsi a scelta della medesima assegnataria, tra tutti quelli edificandi dalla società di costruzione.
L’anno successivo l’assegnazione il promittente venditore aveva annullato in via di autotutela il verbale di assegnazione in favore della donna e successivamente aveva convenuto con la società costruttrice una modifica del contratto di vendita del suolo, prevedendosi, in luogo del trasferimento della detta superficie residenziale, la corresponsione di una somma di denaro.
L’ex assegnataria dell’appartamento, pertanto, aveva adito il Tribunale, chiedendo una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. ovvero, in subordine, la risoluzione del contratto per inadempimento dell’Istituto, con condanna alla restituzione dell’acconto versato ed al risarcimento del danno.
Il Tribunale aveva rigettato le richieste dell’attrice, ravvisando la nullità del preliminare, e condannato il promittente venditore alla restituzione dell’acconto; impugnata la sentenza, anche la Corte d’Appello aveva confermato la decisione, ritenendo che la descrizione dell’immobile oggetto del preliminare non consentiva di individuare, ovvero di rendere individuabile, il bene promesso in vendita, atteso che le unità immobiliari da costruire erano numerose e diverse per ubicazione, estensione, caratteristiche e posizione.
La donna ha pertanto proposto ricorso in Cassazione, censurando la dichiarata nullità del preliminare per indeterminatezza dell’oggetto.
La Suprema Corte, tuttavia, ha ritenuto infondato il ricorso e, dopo aver ripercorso il costante orientamento giurisprudenziale sul tema, ha ribadito come in linea generale l’oggetto di un contratto preliminare possa essere determinato attraverso atti e fatti esterni al negozio, anche successivi, solo se l’identificazione avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto.
Diversamente accade, invece, nel caso di pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., poichè la sentenza costitutiva deve necessariamente corrispondere al contenuto del contratto, non potendo attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto di trasferimento.
Nel caso di specie, dunque, la Cassazione ha rilevato che, in ragione della estrema eterogeneità degli edifici da costruire correttamente, nei precedenti gradi di giudizio si fosse correttamente ritenuto che il preliminare non consentiva di individuare, con certezza, quale fosse l’oggetto del contratto, con conseguente nullità dello stesso; a maggior ragione trattandosi di atto per il quale è sempre richiesta la forma scritta ed ove non possono avere rilievo i dati di interpretazione che non facciano riferimento al testo scritto dell’accordo.
Il ricorso, dunque, è stato rigettato con condanna della ex assegnataria del bene alla refusione delle spese di lite.
Cassazione Civile, 11.01.2018, n. 537
Cassazione Civile, 11-01-2018, n. 537